Szárnyal a magyar iroda piac

Tovább élénkül kereskedelmi ingatlanok piaca

 

A kereskedelmi ingatlanok piaci helyzete átjárja a gazdaság többi területét. Élénkülése már több mint 6 éve tart. A kereskedelmi ingatlanok állapotát két szemszögből érdemes megközelíteni a Magyar Nemzeti Bank 2019. első félévében megjelent kereskedelmi ingatlanpiaci jelentése szerint.  A kereskedelmi ingatlanok értékére a gazdasági szereplők felől mutatkozó keresleti és kínálati viszonyok mellett a befektetői várakozások is hatással vannak. Egyrészt a gazdasági szereplők az ingatlant reáleszközként felhasználják tevékenységükhöz pl. irodát, raktárt, üzlethelyiséget bérelnek. Másrészt a befektetők, befektetési eszközként hasznosítják az ingatlant bérbeadással.

Fontos megemlíteni, hogy a kereskedelmi ingatlanpiac a pénzügyi rendszerre is hatással van, mivel a vállalati célú hitelek fedezete meghatározó részben kereskedelmi ingatlan alapú fedezettel rendelkezik Magyarországon (2018-ban ez az arány 40% volt). Emiatt közeli kapcsolat van a kereskedelmi ingatlanok és a hitelciklusok között.  Kedvező gazdasági helyzetben pozitív kapcsolat alakulhat ki az ingatlan érékének növekedése és a hitelezés között. Válság esetén pedig az ingatlanok értékének csökkenése és a hitel kínálat csökkenése figyelhető meg. Ezt a ciklikusságot a 2008-as gazdasági válság tapasztalata is igazolja.

irodák

A kereskedelmi ingatlan piac több szegmensre osztható:

Ezek közül a számunkra érdekes irodapiacot vizsgáljuk meg részletesebben. Bővülő gazdaság estén a cégek is könnyebben és többet áldoznak irodáik komfortjára. Egy-egy irodaváltás során már nem viszik magukkal a régi bútorokat. Újakkal váltják fel azokat.

 

Új építésű irodák átadása idén és a következő években

 

2018-ban a kereskedelmi ingatlanok közül továbbra is az irodaház volt a legkedveltebb befektetési termék. A fővárosi irodák kihasználatlansági rátája az utóbbi években csökkenést mutatott, a tavalyi év végére az eddig látott legalacsonyabb, 7,3 %-os szintre esett. Az erős bérlői keresletnek köszönhetően sok irodaátadás ment végbe, így a kihasználatlansági arány tovább csökkenhetett.

A budapesti modern irodák 3,63 millió négyzetmétert tettek ki a 2018-as évben. Ennek 83%-ka volt bérbeadásra kínált terület, a fennmaradó részt a tulajdonosok által használatba vett irodák tették ki. 231 ezer négyzetméternyi új irodát adtak át tavaly, mely kiemelkedő mennyiségnek számít, megközelítőleg 3-szor több, mint az azt megelőző évben.  A fejlesztési aktivitás jelenleg is magas, a következő időszakban közel 480 ezer négyzetméternyi új irodaterület fog megjelenni a kínálatban, mely a 2018-as állomány 13%-val egyenértékű.

Becslések szerint a budapesti irodapiacon kb. 126 ezer négyzetméter területű új iroda átadása zajlik le idén, melyeknek 44%-ára már előbérleti szerződést kötöttek a bérlők. A magas arányú előbérleti szerződések miatt a kihasználatlansági ráta további csökkenése várható. Mindez azt jelenti, hogy a magas keresletet egyre nehezebben tudja kiszolgálni a piac. A folyamatban lévő új irodák sem elégítik majd ki az igényeket. Emiatt a bérlők kénytelenek lesznek a B kategóriájú irodák között is bérleményt keresni.

Iroda átadás

A folyamatban lévő kivitelezések csúszásával és új fejlesztések indulásával a következő két évben az átadások volumenének növekedésére lehet számítani. 2021-ben három irodaprojekt átadása várható, melyből kettő a tulajdonos használatában lesz, egy pedig a bérlő igényei szerint épülő BTS (build to suit) irodaház lesz.

Mindez jó hír az irodákba befektetni vágyók számára. Viszont azoknak a cégeknek, akik új iroda bérlését, bővülést vagy költözést terveznek a jövőben, ajánlott minél hamarabb foglalkozni ezzel a projekttel, mert gyorsan fogynak a frekventált, igényes helyek.

 

Forrás: MNB Kereskedelmi ingatlan-piaci jelentés 2019. Április